Dans le cadre d’une transaction immobilière, il n’est pas rare que des conditions suspensives soient stipulées dans le compromis de vente. En effet, certaines sont obligatoires, notamment lorsque le bien est financé par un crédit immobilier et d’autres conventionnelles à la suite d’un accord entre le vendeur et l’acquéreur. Mais comment fonctionne une clause suspensive en immobilier ? On fait le point !

Comment fonctionne une clause suspensive ? 

Lors de la signature d’un compromis de vente, acheteur et vendeur peuvent décider d’inclure des conditions suspensives.   

Concrètement, si la clause suspensive ne se réalise pas avant la date indiquée, le compromis est annulé. Par conséquent, vendeur et acheteur sont libérés de leurs obligations.   

Néanmoins pour qu’une condition suspensive soit valable, l’évènement doit être incertain et sa non-réalisation ne doit pas être causée par la négligence de l’une ou l’autre des parties. Autrement dit, elle doit émaner d’un imprévu indépendant de la volonté des parties comme un refus de prêt par la banque ou encore le refus d’un permis de construire.   

Ainsi les conditions suspensives sont fixées à la signature de l’acte de vente préliminaire et en accord avec les deux parties. Toutefois, il existe des conditions que le vendeur ne peut pas refuser, notamment celle concernant les prêts immobiliers.

La condition suspensive de prêt immobilier

La condition suspensive d’obtention d’un prêt immobilier est obligatoire dès lors que l’acheteur est un particulier et qu’il a recours à un crédit pour financer l’achat du logement. En effet, il s’agit d’une protection d’ordre public créée par la loi Scrivener.   

Ainsi, la condition suspensive est insérée au compromis assorti d’un délai généralement fixé entre 45 et 60 jours à compter de la signature. Il s’agit du temps nécessaire à l’acheteur pour trouver son financement et aux banques d’accorder le prêt et d’émettre les offres.   

La condition suspensive de prêt doit être rédigée avec précision. Elle doit notamment indiquer le montant, le taux d’intérêt maximal, et la durée du prêt. Si l’acheteur a plusieurs prêts comme un prêt à taux zéro, un prêt action logement et un crédit immobilier classique, alors chaque prêt est conclu sous la condition suspensive de l’octroi des autres prêts. En d’autres termes, si un seul des prêts est refusé la condition suspensive s’applique et le compromis est annulé sans pénalité. Attention cette règle ne s’applique qu’aux prêts dont le montant est supérieur à 10% du crédit total.

En revanche, la loi n’impose pas de nombre précis d’établissements bancaires que l’acquéreur se doit de solliciter lorsque le compromis de vente est assorti d’une condition suspensive de prêt. Par conséquent, tout va dépendre de la rédaction de la clause et de l’accord entre le vendeur et l’acheteur. Autrement dit, une clause indiquant que l’acquéreur peut solliciter « tout organisme financier » de son choix lui permet de n’en solliciter qu’un.   

Mais le compromis peut très bien fixer le nombre de banques à consulter. Dans ce cas, l’acquéreur devra faire attention à solliciter plusieurs banques pour prouver sa bonne foi et se libérer des termes du compromis et ainsi éviter les pénalités. Il pourra ainsi récupérer le dépôt de garantie versé à la signature du compromis.   

En effet, s’il s’avère que le prêt est refusé par négligence de l’acheteur ou à la suite de caractéristiques non respectées lors de la demande, la condition suspensive peut être réputée accomplie conformément à l’article 1304-3 du Code civil.

Quelles sont les autres conditions suspensives en immobilier ? 

Outre la condition suspensive de prêt, acquéreur et vendeur peuvent décider d'insérer les conditions suivantes : 

• La condition suspensive de permis de construire : Lors de l’achat d’un terrain ou d’un bien nécessitant des travaux d’agrandissement, l’acheteur peut demander d’inclure une clause suspensive d’obtention du permis de construire. Autrement dit, il achète le bien uniquement s’il obtient le permis de construire nécessaire à la réalisation de son projet. Le vendeur peut décider d’accepter ou non cette condition. En effet, la vente est conditionnée par le dossier d’urbanisme et le délai de vente est rallongé par les démarches administratives.
• La condition suspensive d’urbanisme : Ici l’acheteur demande que la vente soit conditionnée à l’absence de servitude ou de projets qui l’empêcherait de jouir pleinement de son bien. C’est le notaire qui se charge de demander le certificat d’urbanisme. 
• La vente d’un lot de copropriété : la condition suspensive peut porter sur le changement de destination d’un lot, par exemple son usage commercial est transformé en un usage d’habitation ou inversement. Le changement de destination et les travaux nécessaires éventuels sont soumis à l’accord du syndicat des copropriétaires. Par conséquent, la vente dépendra de la décision prise en assemblée générale. 
• La vente d’un bien pour financer la nouvelle acquisition : la réalisation du contrat peut être subordonnée à la vente d’un bien destiné à financer l’achat. Dans ce cas, il est recommandé au vendeur d’accepter cette condition si l’acheteur a déjà signé un compromis avec son propre acheteur et que les conditions suspensives sont levées. 
• La condition suspensive de non-exercice du droit de préemption par la commune ou un locataire : Dans ce cas la vente est conditionnée par l’absence de préemption de la commune ou du locataire si un congé pour vente lui avait été signifié. 
• L’absence d’inscription hypothécaire sur le bien : Ici, il s’agit de vérifier que le bien ne soit pas grevé d’une hypothèque. En effet, l’état hypothécaire permet entre autres de vérifier que le propriétaire vendeur n’a pas de créancier qui pourrait réclamer le montant de la vente. Autrement dit, que le bien peut être vendu librement.