Vous avez décidé de louer votre logement ? Sachez qu’en tant que propriétaire bailleur, vous devez respecter la réglementation qui encadre la location. En outre, mettre en location un bien demande d’être organisé et méticuleux afin d’éviter les mauvaises surprises. Alors pour vous aider, faisons le point sur les étapes à suivre pour ne rien oublier lors de la location de votre appartement ou maison.

éTAPE 1 : LOUER UN BIEN EN BON ÉTAT

logement en location. En effet, il doit répondre à des critères de décence, à savoir :

• Une surface minimale de 9m² par personne et 2,20 mètres de hauteur sous plafond, 
• Absence de risque pour la sécurité et la santé du locataire, 
• Absence de nuisibles et de parasites, 
• La mise à disposition d’équipements et installations conformes (électricité, gaz, eau, chauffage, évacuation eaux usées…), 
• Une performance énergétique minimale. À noter que depuis le 1er janvier 2023, les logements de classe G dont la consommation est supérieure à 450 kWh d'énergie sont interdits à la location. 

Il est donc conseillé de vérifier que le logement mis en location respecte ces critères afin de ne pas vous exposer à des sanctions. Par ailleurs, il est préférable de réaliser des travaux de remise en état avant la mise en location. En effet, un bien en bon état est plus facile à louer et vous limitez ainsi la vacance locative.     

À Savoir : 
Des aides gouvernementales sont disponibles pour les propriétaires bailleurs qui souhaitent réaliser des travaux d’amélioration de performance énergétique comme MaPrimeRénov. N’hésitez pas à demander conseil à des professionnels ou à visiter le site FranceRenov.

étape 2 : fixer le montant du loyer

Dans un premier temps, vous devez vérifier que votre ville n’est pas concernée par l’encadrement des loyers. C’est le cas, notamment si votre bien est situé à Paris, Montpellier, Bordeaux, Lille, Lyon, Villeurbanne, Plaine commune et Est ensemble. Vous devez alors fixer le loyer en respectant le mode de calcul imposé par la commune.   

En revanche, si votre logement n’est pas dans une zone concernée, vous êtes libres de fixer le montant du loyer. Pour cela, vous pouvez demander une estimation à des professionnels de l’immobilier ou encore comparer les annonces de biens similaires au vôtre.   

Il est important de ne pas surévaluer votre loyer afin de trouver facilement des locataires. De même, un bien loué au prix évite le turn-over des locataires.   

 À savoir :
 Si vous avez réalisé un investissement locatif via un dispositif de défiscalisation comme Pinel, Denormandie ou encore Loc’Avantages, vous devez louer le bien en respectant les conditions liées au dispositif.

Étape 3 : réaliser les diagnostics immobiliers 

Comme pour la vente d’un logement, vous devez aussi réaliser des diagnostics techniques obligatoires pour la mise en location du bien qu’il soit loué vide, meublé ou même en tant que résidence secondaire.   

Le dossier qui doit être annexé au bail comprend donc les documents suivants :

• Diagnostic de performance énergétique (DPE), Constat de risque d'exposition au plomb (CREP) si le logement date d'avant janvier 1949, 
• État des risques et pollutions,  
• État de l'installation intérieure de l'électricité et gaz si l'installation a plus de 15 ans, 
• Information sur les nuisances sonores aériennes.    

 La superficie (loi Boutin) n’est pas obligatoire pour une location, mais vivement conseillée pour connaitre la surface exacte du logement. En effet, en cas d’erreur, le locataire peut demander une réduction de loyer.   Vous devez remettre les diagnostics au locataire à la signature du bail, mais il est préférable de les réaliser avant le passage de l’annonce.   

À savoir :
Le diagnostic amiante concerne les logements dont le permis de construite a été délivré avant le 01/07/1997. Si votre bien est concerné, sachez que vous devez le tenir à disposition du locataire sur simple demande.

Étape 4 : rédiger l'annonce de location 

Depuis le 1er juillet 2022, les propriétaires bailleurs, même non professionnels, doivent indiquer certaines informations sur leurs annonces de location, à savoir : 

• Le montant du loyer mensuel,
• Le montant des charges locatives et les modalités de règlement, 
• Si le logement est soumis au dispositif d'encadrement des loyers, vous devez mentionner "zone soumise à encadrement des loyers" et indiquer 
• Le montant du loyer de référence majoré 
• Le montant du loyer de base
• L'éventuel complément de loyer exigé 
• Le montant du dépôt de garantie, 
• La commune où est situé le logement, 
• La superficie, 
• Le montant des dépenses théoriques de chauffage et l'année de référence des prix de l'énergie pour réaliser l'estimation, 
• Le classement du logement indiqué sur le DPE (performance énergétique et gaz à effet de serre).

Étape 5 : sélectionner le dossier du locataire

Afin de sélectionner un locataire, vous devez aussi étudier leur dossier et leur solvabilité. Pour cela, vous pouvez leur demander un certain nombre de documents. Attention, cependant cette liste est encadrée par le décret n°2015-1437 du 05/11/2015

Par conséquent demandez au locataire les justificatifs suivants :

• Une seule pièce justificative d'identité en cours de validité (Carte nationale d'identité, passeport, permis de conduire, titre de séjour…),
• Un seul justificatif de domicile (quittances de loyer ou attestation bailleur, attestation d’hébergement, taxe foncière), 
• Les justificatifs de ressources (bulletins de salaire, bilan, attestation retraite…), 
• Carte d’étudiant ou certificat de scolarité, 
• L’avis d’imposition.

• La carte vitale, 
• Les relevés de compte, 
• Une attestation de la banque indiquant la bonne tenue du compte ou l’absence de crédit, 
• Le dossier médical, 
• Un extrait de casier judiciaire, 
• Le contrat de mariage ou de pacs, 
• Une autorisation de prélèvement, 
• Un chèque de réservation.

À savoir :

Si le locataire a une caution, c’est-à-dire un tiers qui se porte garant, les justificatifs à demander sont identiques.

Étape 6 : souscrire une GLI ou demander une caution

Même si vous avez sélectionné votre futur locataire avec précaution, personne n’est véritablement à l’abri d’un imprévu qui pourrait mettre à mal sa situation financière.   

Par conséquent, il est recommandé de vous prémunir contre les loyers impayés. En revanche, vous ne pouvez pas cumuler une caution avec une assurance loyers impayés (GLI), sauf si le locataire est un étudiant ou un apprenti.   

Pour rappel, la caution est un tiers qui se porte garant pour le locataire. Elle doit signer le bail et remplir un document afin de prendre connaissance de son engagement.   

La GLI quant à elle est une assurance qui coute entre 2 % et 5% des encaissements. Les garanties dépendent de la couverture et des options choisies. Généralement, elle couvre les impayés de loyers et de charges, et prend en charge la procédure de recouvrement. À noter que les cotisations sont déductibles des impôts fonciers.   

Bon à savoir :

La garantie Visale est une assurance loyer impayé géré par Action logement. Elle est gratuite pour le bailleur et couvre jusqu’à 36 mois de loyers et charges.  

Étape 7 : rédiger le bail de location 

Il est temps maintenant de rédiger le bail de location qui doit être établi en autant d’exemplaires que de parties.   

En revanche, le contrat de location répond à un formalisme précis. Il conviendra d’utiliser un modèle type pour éviter les oublis. En effet, le bail doit indiquer les éléments suivants :

• L’identité de toutes les parties, La date de prise d’effet du bail,  L’adresse du logement, 
• La description du logement, 
• Le montant du loyer et des charges, 
• Les modalités de paiement, 
• Le montant du dépôt de garantie, 
• Les modalités de révision du loyer en indiquant le dernier indice IRL (indice de référence des loyers), 
• Les conditions du bail sans oublier la clause résolutoire.

De même, vous devez annexer au bail de location les documents suivants :

• Les diagnostics immobiliers, 
• La notice informative rappelant la réglementation ainsi que les obligations du locataire et du propriétaire, 
• Si le logement est situé en immeuble, vous devez remettre un extrait du règlement de copropriété, 
• Une énumération des équipements d’accès aux technologies de l’information et de la communication (TNT, câble, fibre…), 
• L’état des lieux d’entrée.    

Étape 8 : réaliser l'état des lieux

L’étape finale de la mise en location de votre bien est de réaliser l’état des lieux d’entrée. Il s’agit d’une étape importante pour les deux parties. En effet, ce document permet de constater l’état du logement et des équipements à l’entrée du locataire.   

Il faut donc le réaliser avec attention car il servira de comparatif au départ du locataire. C’est pourquoi afin d’éviter les litiges, il doit être établi avec précision et si possible avec des photos à l’appui. L’état des lieux doit être signé par le propriétaire et le locataire.   

Pensez également à prendre en photo les clés que vous remettez au locataire lors de l’état des lieux.   

Comme vous le constatez, la mise en location d’un bien demande d’être rigoureux et de connaitre la réglementation qui encadre les locations. Afin de vous affranchir de ces tâches et éviter les mauvaises surprises, vous pouvez confier la mise en location et la gestion de votre bien à des professionnels de l’immobilier.